Kupnja nekretnine

O KUPCU

    Kupci nekretnina u Republici Hrvatskoj mogu biti svi njeni državljani, a svoje državljanstvo dokazuju domovnicom, putovnicom ili osobnom iskaznicom.



    Strani državljani također mogu kupiti nekretnine u Hrvatskoj i to ako:

        Imaju registriranu tvrtku u Hrvatskoj i kupuju nekretninu u ime iste.

        Pribave odobrenje izdano u ime Ministarstva vanjskih poslova i Ministarstva pravnih poslova Republike Hrvatske. Dozvole se odobravaju građanima onih zemalja koje su potpisali poseban ugovor s Republikom Hrvatskom, te u nekim posebnim slučajevima državljanima ostalih zemalja. Postupak je slijedeći: Kada strani državljanin odluci da kupi nekretninu u Hrvatskoj prvo mora potpisati kupoprodajni ugovor s prodavateljem. U ovoj fazi ugovor još nije potrebno ovjeriti kod javnog bilježnika. Tako potpisani ugovor, skupa s ostalom potrebnom dokumentacijom se šalje Ministarstvu vanjskih poslova u Zagrebu. Nakon sto Ministarstvo izda odobrenje strani državljanin je dužan da prebaci nekretninu na svoje ime, tj. da preda kupoprodajni ugovor zemljišno-knjižnoj službi nadležnog Općinskog suda i poreznoj upravi, te plati odgovarajući porez.


O PRODAVATELJU

    Prodavatelji nekretnina u Hrvatskoj mogu biti državljani RH i sve strane pravne i fizičke osobe.


O ISPRAVNOSTI DOKUMENTACIJE

    Ugovorom o prodaji obvezuje se prodavatelj da stvar koju prodaje preda kupcu tako da kupac stekne pravo vlasništva, a kupac se obvezuje da prodavatelju plati cijenu (čl.454/1 ZOO).

    Prilikom ovjere kupoprodajnog ugovora obvezna je ovjera potpisa prodavatelja, dok kupac svoj potpis nije obvezan ovjeriti.

    Kupoprodajni ugovor možete ovjeriti i u inozemstvu, najbolje u hrvatskom diplomatskom predstavništvu, a ukoliko ga ovjeravate kod notara, ugovor mora biti preveden i na hrvatski kod ovlaštenog sudskog prevoditelja.


GRAĐEVINSKA DOZVOLA

    Građevinska dozvola je dokument (upravni akt - rješenje) na temelju kojega se može započeti gradnja građevine. Njima se utvrđuje da je glavni, odnosno idejni projekt izrađen u skladu s propisima i utvrđenim uvjetima koje mora ispunjavati građevina na određenoj lokaciji te da su ispunjeni svi potrebni preduvjeti za gradnju.

    Postupke izdavanja građevinske dozvole uređuje Zakon o gradnji.

    Građevinsku dozvolu izdaje ured državne uprave u županiji, odnosno ured Grada Zagreba, nadležan za poslove graditeljstva na čijem području se građevina gradi, ako Zakonom o gradnji ili posebnim zakonima nije drugačije određeno. Ministarstvo zaštite okoliša i prostornog uređenja RH izdaje građevinske dozvole za sljedeće građevine: građevine prometa i veza, energetske građevine, vodne građevine, industrijske građevine, građevine za postupanje s otpadom i građevine za posebne namjene. Građevinska dozvola prestaje važiti ako se s radovima na građevini za koju je građevinska dozvola izdana ne započne u roku od dvije godine od dana pravomoćnosti građevinske dozvole. Važenje građevinske dozvole može se na zahtjev investitora jednom produžiti za još dvije godine ako se nisu promijenili uvjeti utvrđeni u skladu s odredbama zakona o gradnji i drugi uvjeti u skladu s kojima je izdana građevinska dozvola.


LOKACIJSKA DOZVOLA

    Lokacijska dozvola je je upravni akt, a izdaje se za svaki zahvat u prostoru.

    Sadržaj lokacijske dozvole i način njenog izdavanja propisan je Zakonom o prostornom uređenju.

    Iznimno, lokacijska dozvola se ne izdaje za zahvate određene Pravilnikom o određivanju zahvata u prostoru za koje se ne izdaje lokacijska dozvola.

    Lokacijsku dozvolu izdaje županijski ured, odnosno ured Grada Zagreba, nadležan za poslove prostornog uređenja na čijem se području planira zahvat u prostoru, ako Zakonom o prostornom uređenju ili posebnim zakonima nije drugačije određeno.
    Iznimno, za neke građevine koje su od važnosti za Republiku Hrvatsku, lokacijsku dozvolu izdaje Ministarstvo zaštite okoliša i prostornog uređenja RH.

    Lokacijska dozvola važi dvije godine od dana njene pravomoćnosti, ukoliko se u tom roku podnese zahtjev za građevnu dozvolu ili započne s radovima za koje prema posebnim propisima nije potrebna građevna dozvola.


O PLAĆANJU

    Porez na promet nekretnina u Hrvatskoj iznosi 5% od cijene istaknute u ugovoru i/ili procjene nadležne porezne uprave na području koje se nekretnina nalazi.

    Porez kod zamjene nekretnina plaćaju oba vlasnika nekretnina po 5% svaki za svoju nekretninu.

    Porez na promet nekretnina plaća kupac (ili prodavatelj u ime kupca ako se tako dogovore).

    Prodavatelj ne plaća porez na prodaju nekretnina, osim ako kupljenu nekretninu ne prodaje prije isteka roka od tri godine od dana kupovine nekretnine, a tada plaća porez na razliku između kupovne i prodajne cijene.

    Kupac sam prijavljuje porez nadležnoj poreznoj upravi i dužan je platiti porez u roku od 15 dana od dana ispostave rješenja od strane porezne uprave.


ZEMLJIŠNE KNJIGE

    Zemljišne knjige su javne knjige o pravnom stanju nekretnina mjerodavnom za pravni promet (čl.1/1 ZZK).


NEKRETNINA

    Nekretnina je čestica zemljine površine (zemljište, zemljišna čestica, katastarska čestica) zajedno sa svime što je s njom razmjerno trajno spojeno na površini ili ispod nje, ako zakonom nije drukčije određeno (čl.3/3 ZV).


ZAKONI VEZANI UZ REGULATIVU KUPOPRODAJNIH ODNOSA

        ZBPO Zakon o braku i porodičnim odnosima (NN 51/89, pročišćeni tekst 59/90)
        ZJB Zakon o javnom bilježništvu (NN 78/93, 29/94)
        ZN Zakon o nasljeđivanju (NN 52/71, 47/78)
        ZNS Zakon o najmu stanova (NN 91/96)
        ZOO Zakon o obveznim odnosima (NN 53/91, 73/91, 3/94, 7/96, 91/96)
        ZV Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96)
        ZZK Zakon o zemljišnim knjigama (NN 91/96)
        ZZPP Zakon o zakupu poslovnog prostora (NN 91/96)


Izdvojene nekretnine